Andelsboliger hænger fortsat i krisen

10. marts 2013 05:03 | Af: Berlingske Nyhedsbureau
 
Andelsboliger hænger fortsat i krisen
Billede mangler

Mens det københavnske marked for ejerlejligheder er ved at komme sig, ser det anderledes ud for andelsboligerne.

 

De har det fortsat svært og kæmper for at få pusten igen. I hele hovedstaden sælges andelsboligerne til en pris, der i gennemsnit er mere end ti pct. under vurderingen.

Bedst ser det ud på Frederiksberg, Vesterbro og i Valby. Her bliver lejlighederne i gennemsnit solgt til mellem fem og 15 pct. under vurderingen. I resten af byen bliver lejlighederne solgt til priser, der ligger endnu længere under vurderingen. Det viser en opgørelse som Realkredit Danmark har lavet for Berlingske Business.

Den viser, hvad andelsboligerne rent faktisk bliver solgt til målt i forhold til den maksimale pris, de må sælges til. Det vil sige vurderingen på boligen. Og resultaterne viser tydeligt et marked for andelsboliger i København, hvor langt de fleste sælgere må indstille sig på, at de ikke kan hente den pris hjem, som deres bolig officielt er værd.

Men det er samtidig et marked, der er uhyre broget. Nogle boliger er værdisat realistisk og bliver solgt hurtigt til prisen, mens det modsatte er tilfældet for andre lejligheder inden for samme postnummer.

Udviklingen bekræftes af både Andelsportalen.dk, Andelsbasen.dk og Københavns Andelskasse. Analytiker hos Andelsbasen.dk Tejs Carstensen påpeger, at det er medlemmer i andelsforeninger med stor gæld, der har de største problemer med at sælge. Priserne på boligerne i disse foreninger er meget følsomme over for udsving i vurderingerne.

»Markedet for andelsboliger er utroligt splittet. Det er mit indtryk, at ejendomsmæglerne er blevet dygtigere til at sortere de værste foreninger fra. Dem siger de oftere nej til end tidligere. Det betyder, at andelshavere i disse foreninger må gå til Den Blå Avis. Det er her, man kan gøre nogle af de mest risikable køb af andelsboliger, men også nogle af de bedste,« siger Tejs Carstensen.

»I de øvrige foreninger er problemet ofte individuelle forbedringer. Det er ikke sikkert, at forbedringerne af lejligheden stemmer overens med de forventninger, køber har. Hvis det er tilfældet, bliver lejligheden ikke solgt til prisen,« siger Tejs Carstensen.

I følge direktør i Københavns Andelsforening René Poulsen er det især de omdiskuterede swaplån, der er gift for et salg af en andelsbolig.

»Swaplånene har haft en stor virkning på markedet, og vi siger generelt nej til at finansiere dem. Når vi skal vurdere dem, så laver vi en fiktiv låneomlægning til et fastforrentet 30-årigt lån, og så kan vi være nødt til at fortælle folk, at der skal ske en ret kraftig reduktion i andelsprisen. Vi har fortalt nogen, at de i teorien burde have 200.000 kroner for at overtage andelen,« forklarer René Poulsen.

Problemet er ifølge René Poulsen ikke selve swaplånene, men derimod systemet med værdiansættelsen, der er noget galt med.

»Det er underligt, at der er forskellige metoder til at vurdere et aktiv (lejligheden, red.) med det samme bagvedliggende passiv,« siger han.

Det danske og ikke mindst københavnske marked for andelsboliger blev med et slag for alvor forandret tilbage i 2005 og 2006. De offentlige vurderinger var meget lave, og en stor del af foreningerne begyndte at bruge en valuarvurdering.

Det er en vurdering af andelsboligerne til markedspris, hvis den skulle sælges i fri handel som udlejningsejendom. Den nye fremfærd betød, at værdien af mange andelslejligheder skød i vejret, men samtidig blev der oprettet en række nye foreninger på et alt for spinkelt økonomisk grundlag.

Del:
Del din kommentar
Forsiden lige nu