Dårlige nyheder giver gode lån

19. april 2013 17:02 | Af: Berlingske Nyhedsbureau
 
Dårlige nyheder giver gode lån
Billede mangler

Der er flere konverteringsmuligheder i spil, mens fristen for at sige realkreditlån op den 1. april nærmer sig. Og det er de dårlige nyheder fra verdens økonomier, der er med til at give gode muligheder for de danske boligejere.

 

Lige nu er kursen på boliglån med en rente på tre procent meget tæt på rekordniveau: Med afdrag er kursen ca. 0,3 procentpoint fra rekord og uden afdrag er der kun 0,1 procentpoint op til den hidtidige rekord fra december. Når lånene nærmer sig den meget attraktive kurs 99 for lån med afdrag, så betyder det, at restgælden stiger minimalt ved en omlægning. Jo flere dårlige nyheder, jo flere investorer er der til de forholdsvis sikre danske realkreditobligationer. Og jo flere investorer, jo højere kurs og dermed lavere rente til boligejerne. Dermed kan det være en mulighed for de boligejere, der i øjeblikket har 4-procents lån, ligesom der stadig er flere end 100.000 boligejere med 5-procents lån, som måske skulle overveje en konvertering.

»De seneste dage har de 30-årige 3-procents lån flirtet med nye kursrekorder. Det skal ses i lyset af økonomisk usikkerhed fra blandt andet det italienske valg, redningspakken omkring Cypern og generelt lidt skuffende økonomiske nøgletal. De finansielle markeder er også i stigende grad begyndt at forvente, at der kan være en rentenedsættelse på vej fra den europæiske centralbank,« skriver cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Siden midten af februar har den stigende kurs på obligationerne bag 3-procents lånene betydet 30.000 kroner mindre i gæld per million kroner, der lånes. Ved en omlægning af et 4-procents lån til 3 procent og 27 år tilbage af lånets løbetid, så betyder omlægningen et fald i den månedlige ydelse på cirka 170 kr. efter skat per million kroner, mens afdraget vil stige med næsten 340 kroner om måneden.

På den negative side tæller det, at omkostningerne og kurstabet får restgælden til at stige med cirka 26.000 kroner. Og derfor går der omkring fire år, før omlægningen bliver en overskudsforretning. Med andre ord skal man ikke gøre det, hvis man overvejer at sælge sin bolig, inden der er gået fire år.

Hvis man beholder lånet længere end fire år, så er der dels overskud på omlægningen, dels endnu bedre muligheder for at konvertere lånet op og beskære restgælden ved en stigende rente. Christian Hilligsøe Heinig gør selv opmærksom på, at det kræver en individuel vurdering at afgøre om en konverterning er en god ide.

»Det er dog klart, at fordelagtigheden af omlægning stiger i takt med ens tidshorisont i boligen. Ligeledes kan man sige, at jo længere restløbetid på lån og jo højere restgæld, des større er sandsynligheden for, at omlægning kan betale sig,« skriver han.

Når den resterende løbetid er nede på 15-20 år, så er det måske de 15-årige eller 20-årige lån med renter på henholdsvis to og 2,5 procent, der kan være interessante. Fordelen ved en konvertering kan være endnu større for de over 100.000 boligejere, som i dag har fastforrentede realkreditlån til en rente på fem procent eller endda 6 procent. Nogle af dem – boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann anslår omkring 30 procent – er måske for små eller med så kort løbetid tilbage, at en konvertering ikke kan betale sig. Men hvis man kan konvertere et 5-procents lån til et tilsvarede 3-procents lån med den samme løbetid, så spares der 440 kroner efter skat hver måned og afdrages samtidig 600 kroner mere. Samtidig vil restgælden dog stige med 35.000 kroner. Men efter knap 3 år er der overskud, og det undrer Lise Nytoft Bergmann, at de sidste 5-procents lån for omkring 100 milliarder kroner ikke konverteres.

»Nogle har måske glemt, hvilket lån de har, nogle gider ikke beskæftige sig med det, og nogle har måske misforstået noget, så de tror, at de mister deres afdragsfrihed,« siger hun.

Men hvis boligejerne har angivet, at de gerne vil kontaktes ved konverteringsmuligheder, så modtager de jævnligt breve, oplyser hun. Hvis obligationerne med 3-procents rente skulle ryge over kurs 100, og serierne lukkes for udstedelse, så kommer historisk billige lån på 2,5 procent på banen. Men boligejerne skal ikke holde vejret, mener chefanalytiker i Spar Nord, Martin Lundholm.

»Renteniveauerne er i forvejen så ekstreme, at man aldrig skal sige aldrig. Men et generelt rentefald er ikke i sig selv nok til at sikre danske boligejere et attraktivt boliglån på 2,5 procent. Det kræver nemlig, at de danske realkreditobligationer følger renten med ned, og det er ikke givet på forhånd. Blandt andet fordi renten på de danske realkreditobligationer i forvejen er relativt lav sammenlignet med andre aktivklasser,« siger Martin Lundholm til Ritzau.

Derfor anbefaler han boligejerne at slå til nu, hvis de vil konvertere.

Del:
Del din kommentar
Forsiden lige nu