Lejerne svigter Tuborg Havn

5. marts 2013 17:23 | Af: Berlingske Nyhedsbureau
 
Lejerne svigter Tuborg Havn
Billede mangler

Havnefronten i København gav ejerne af kontorejendomme et enkelt, tiltrængt lyspunkt, da IPD Dansk Ejendomsindeks i sidste uge ved en konference i KPMGs nybyggede domicil på Frederiksberg præsenterede afkasttal for det danske ejendomsmarked i 2012.

Kontorejendomme er det suverænt største segment inden for erhvervsejendomme. Men sammenlagt gav de i 2012 blot et afkast på tre procent. Havnefronten med en række nyere ejendomme fra Tuborg Havn og ned til Sydhavn var med fine driftsresultater og opskrivninger af ejendomsværdierne alene om at præstere et afkast på det langsigtede niveau – på cirka syv procent.

Men heller ikke disse roser var uden torne. Eksemplet fra noget af det første kontorbyggeri langs de gamle havnearealer – i Tuborg Havn viser, at vandudsigten ikke gør det alene. Selv det allermest moderne kan i løbet af få år blive lidt mindre moderne, hvis tiderne ændrer sig – som de i høj grad har gjort de seneste år.

Vurderingschef Per Weinreich fra CBRE nævnte i sit indlæg Tuborg Havn som et kvarter, der har set sin bedste tid i denne omgang.

»Det, vi hører, er, at lejerne ikke ligefrem står i kø for at komme ind. Ejendommene er gode og moderne, men de er også dyre, og det har fået noget af efterspørgslen til at flytte andre steder hen. I f.eks. Ørestad er der lejemål, som man kan få nogle hundrede kroner billigere pr. kvadratmeter. Så længe økonomien er skidt, er der i høj grad fokus på, hvad lejen er. Derfor tror vi også, at fokus rent investeringsmæssigt vil ligge andre steder,« uddybede Per Weinreich efterfølgende over for Berlingske Business Ejendomme.Som at sælge en Rolls Royce

PKA er med ejerskabet af fire ejendomme til en samlet værdi af halvanden mia. kr. en af de store aktører i Tuborg Havn. Ejendoms­chef Nikolaj Stampe oplyser, at man i 2013 har nedskrevet værdien af ejendommene marginalt. Det er ikke fordi, der er kommet negative overraskelser i løbet af året. Der er bare heller ikke kommet nogen positive overraskelser, og f.eks. har man ikke fået genudlejet den ejendom, som NCC fraflyttede for et år siden.

»Afhængigt af, hvilken ejendom det handler om, ligger lejeniveauet på 1.700-1.800 kroner. Sådan har det været gennem en hel del år. Der har ikke været nogen opskrivning. Men der er også det specielle ved Tuborg Nord, at da lejekontrakterne i sin tid blev indgået, var der ikke dækningsafgift i Gentofte Kommune. Den kom undervejs, og uanset om det er ejeren eller lejeren, der skal betale, så går det i sidste ende ud over lejen,« siger Nikolaj Stampe.

Dækningsudgiften udgør i sig selv op mod et par hundrede kroner pr. kvadratmeter.

Nikolaj Stampe understreger dog, at man ikke skal lægge noget særligt i, at det tidligere NCC-domicil stadig står tomt. Der har været samtaler med flere interesserede lejere.

»Det er lidt som at sælge Rolls Royce. Det er 12.000 kvadratmeter, vi taler om, og der er ikke så mange kunder i det segment. Vi har valgt ikke at dele ejendommen op, fordi vi mener, at den er bedst egnet til en enkelt lejer,« siger ejendomschefen.Velsignelse og forbandelse på samme tid

Bjarne Jensen, partner i Red Property Advisers, mener, at udviklingen i Tuborg Havn bærer på en lære for dem, der bygger langs resten af havnefronten, eller som lige nu har skinnende, nybyggede domiciler.

Selv om domicilerne vil være moderne en årrække frem, er det både en velsignelse og en forbandelse for hovedstaden, at den er indrettet, som den er, anfører Bjarne Jensen. Der bliver hele tiden anlagt nye områder til byggeri – f.eks. i Ørestad, i Nordhavn og på Carlsberg-grunden. Det betyder, at selv de mest attraktive områder hele tiden befinder sig i en knivskarp konkurrence.

»København er en af de få storbyer i Nordeuropa, hvor man helt ind i hjertet af byen kan købe byggejord til fornuftige priser. Det gør jo, at når nogen for 10-12 år siden har bygget en domicilejendom, der nu bliver fraflyttet, vil nye lejere ikke få nogen nævneværdig rabat i forhold til, hvad det koster dem at bygge helt nyt. Jeg synes, at Tuborg Havn generelt er et utroligt vellykket projekt, og jeg ser ikke sådan på det, at kvarteret har peaket. Men det kan godt være, at når man skal konkurrere mod nye domiciler, er man nødt til at forholde sig til det i prissætningen,« siger Bjarne Jensen.

»Når man køber disse nybyggede ejendomme, skal man være opmærksom på, at lejeren efter nogle år kan fraflytte, så der vil være en periode med tomgang. Der kan også blive tale om modernisering på nogle punkter. Det betyder, at afkastet på et tidspunkt vil tage et dyk, inden det begynder at gå opad igen. Dette dyk skal man have med i sine beregninger,« uddyber Bjarne Jensen.

Per Weinreich påpeger, at det ikke kun er Tuborg Havn, der er faldet lidt tilbage i forhold til de konkurrerende kvarterer. Det samme gælder Sydhavnen, hvor der er en del tomme kvadratmetre.

Disse nordlige og sydlige dele af havnen er bl.a. ramt af, at tilgængeligheden til de offentlige transportmidler ikke er så god, som den er på f.eks. Kalvebod Brygge, hvor man på få minutter kan gå til hovedbanegården.

Del:
Del din kommentar
Forsiden lige nu